היתר בנייה בבית משותף - מה צריך מהשכנים ומה הם יכולים לעצור
היתר בנייה בבית משותף הוא רק צד אחד של העבודה. בצד התכנוני, רשות הרישוי מחליטה בבקשה להיתר לפי שיקולים תכנוניים בלבד, וכל בעל זכות במקרקעין מסכים לבקשה או מקבל הודעה ויכול להתנגד.
בצד הקנייני, חוק המקרקעין קובע כמה בעלי דירות צריכים להסכים כשהעבודה נוגעת ברכוש המשותף (כל חלקי הבית חוץ מהדירות עצמן), וסכסוך ביניהם מוכרע אצל המפקח על רישום מקרקעין.
בעמוד: מה צריך מהשכנים כדי להגיש בקשה, תוך כמה זמן מתנגדים, מתי יש פרסום בעיתון, מה זו השגה, והרוב הנדרש לממ״ד, למעלית, להרחבה ולסגירת מרפסת.
העמוד מסביר את הכללים שבחוק ובתקנות, ואינו ייעוץ משפטי. אנחנו משרד הנדסת מבנים ומטפלים בצד ההנדסי של הבקשה; בשאלה על זכויות בבית המשותף, ובסכסוך בין בעלי דירות, צריך עורך דין. מידע רשמי על תביעות בבתים משותפים: המפקח על רישום מקרקעין - דף השירות של משרד המשפטים
בקצרה
- מה צריך מהשכנים כדי לקבל היתר בנייה בבית משותף?
- צריך הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין, או הודעה למי מהם שלא הסכים: בבית משותף רשום אלה כל בעלי הדירות, ובבניין שעוד לא נרשם - הבעלים הרשומים של החלקה, למשל היזם (תקנה 36 לתקנות רישוי הבנייה). מי שלא הסכים מקבל מהמבקש הודעה במסירה אישית או בדואר רשום, ולבקשה מצרפים את העתק ההודעה במקום החתימה שלו. מקבל ההודעה רשאי להתנגד בכתב בתוך 15 ימי עבודה.
- שכן יכול לעצור היתר בנייה?
- כן, בתנאים. בצד התכנוני, רשות הרישוי מכריעה בהתנגדות לפי שיקולים תכנוניים בלבד, ויכולה לסרב לבקשה בגלל התנגדות שקיבלה (תקנות 44(א)(2) ו-45). במסלול המקוצר, מי שהתנגד רשאי להגיש השגה לוועדת הערר כשהרשות לא הכריעה בתוך 25 ימי עבודה, וההשגה עוצרת את ההיתר עד שהיא נדחית. בצד הקנייני, תביעה אצל המפקח על רישום מקרקעין נגד הרחבה או ממ״ד לא עוצרת את הבנייה, אלא אם המפקח הורה כך.
- כמה בעלי דירות צריכים להסכים לעבודה ברכוש המשותף?
- זה תלוי בעבודה. לפי חוק המקרקעין: ממ״ד או ממ״ק (מרחב מוגן קומתי) - בעלי 60% מהדירות (סעיף 71ב); מעלית - בעלי שני שלישים מהדירות, באסיפה הכללית (סעיף 59ו); הרחבת דירה לתוך הרכוש המשותף - בעלי שלושה רבעים מהדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 71ב); הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת בתקנון - כל בעלי הדירות (סעיף 62).
- למה צריך גם היתר וגם הסכמה של השכנים?
- כי אלה שתי שאלות נפרדות: ההיתר עונה על השאלה אם הבנייה מותרת לפי התכניות, החוק והתקנות, והסכמת בעלי הדירות - על השאלה מי רשאי להשתמש ברכוש המשותף או לקחת ממנו חלק. רשות הרישוי מחליטה בבקשה להיתר לפי שיקולים תכנוניים בלבד, וההיתר לא מחליף את הרוב שחוק המקרקעין דורש לעבודה ברכוש המשותף. גם פטור מהיתר לא פוטר מההסכמות: לפי תקנות הפטור, הוא לא מגן מפני תביעה אזרחית ולא גורע מחובות כלפי בעלי זכויות אחרים.
מה ההבדל בין היתר בנייה לזכויות בבית המשותף
כשעבודה בבית משותף נוגעת ברכוש המשותף או בחזות הבית, צריך שני דברים נפרדים: היתר בנייה, והסכמה של בעלי הדירות ברוב שחוק המקרקעין קובע.
ההיתר עונה על השאלה אם הבנייה מותרת לפי התכניות, החוק והתקנות. ההסכמה עונה על השאלה מי רשאי להשתמש ברכוש המשותף או לקחת ממנו חלק. כל אחד מהם מוכרע בגוף אחר, ואחד לא מחליף את השני.
רשות הרישוי המקומית מחליטה בבקשות להיתר לפי שיקולים תכנוניים שנובעים מהתכניות, מהחוק ומהתקנות, "ועל פי אלה בלבד" (תקנה 45 לתקנות רישוי הבנייה). על חלק מההחלטות אפשר לערור לוועדת הערר - ועדה מחוזית שדנה בעררים על החלטות, או על אי-החלטות, של הוועדות המקומיות.
סכסוך בין בעלי דירות על הזכויות בבית המשותף מוכרע אצל המפקח על רישום מקרקעין, שיש לו בסכסוכים האלה סמכויות של שופט בית משפט שלום, ועל החלטתו אפשר לערער לבית המשפט המחוזי (סעיפים 72-74 ו-77 לחוק המקרקעין).
בית משותף הוא בית עם שתי דירות או יותר שנרשם בפנקס הבתים המשותפים. הרכוש המשותף הוא כל חלקי הבית חוץ מהדירות עצמן, כולל הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים (סעיף 52 לחוק המקרקעין).
בתקנון של הבית אפשר להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, וחלק שהוצמד נחשב חלק מהדירה (סעיף 55(ג)). כשאין לבית תקנון רשום, או כשהתקנון הרשום שותק בעניין, חל התקנון המצוי - התקנון שבתוספת לחוק (סעיף 64).
גם בבית עם שתי דירות לפחות שלא נרשם כבית משותף חלים, בין השאר, הסעיפים על מעלית, הרחבה וממ״ד, והתקנון המצוי (סעיפים 77א-77ג).
| הנושא | תכנון · היתר הבנייה | קניין · חוק המקרקעין |
|---|---|---|
| השאלה | האם הבנייה מותרת לפי התכניות, החוק והתקנות | מי רשאי להשתמש ברכוש המשותף או לקחת ממנו חלק, ובאיזה רוב |
| החוק | חוק התכנון והבנייה, תקנות רישוי הבנייה ותקנות הרישוי המקוצר | חוק המקרקעין והתקנון של הבית |
| מי מחליט | רשות הרישוי המקומית; בהקלה ובשימוש חורג - הוועדה המקומית; בערר ובהשגה - ועדת הערר | בעלי הדירות, ברוב שהחוק קובע לכל פעולה; בסכסוך - המפקח על רישום מקרקעין |
| לפי מה | שיקולים תכנוניים בלבד (תקנה 45) | הזכויות והחובות לפי החוק והתקנון, כולל טענה לפגיעה מהותית |
| מה השכן יכול לעשות | להתנגד בכתב בתוך 15 ימי עבודה; במסלול המקוצר, בתנאים - השגה לוועדת הערר | לתבוע אצל המפקח; נגד החלטה על הרחבה או ממ״ד - בתוך 30 ימים |
| האם זה עוצר | השגה עוצרת את ההיתר עד שהיא נדחית; ערר של מתנגד לפי סעיף 149 עוצר את ההיתר עד ההחלטה, אלא אם ועדת הערר קבעה אחרת | תביעה נגד הרחבה או ממ״ד לא עוצרת את הבנייה, אלא אם המפקח הורה כך |
מה צריך מהשכנים כדי להגיש בקשה להיתר
נקודת המוצא היא הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין, אבל אפשר להגיש גם בלי חתימה של כולם: מי שלא הסכים מקבל מהמבקש הודעה. לבקשה מצרפים את העתקי ההודעות במקום ההסכמות (תקנות 33(א)(10) ו-36 לתקנות רישוי הבנייה), ומינהל התכנון מציג את שתי הדרכים כחלופות: הסכמות, או אסמכתא על שליחת הודעות.
בקשה להיתר רשאי להגיש בעל זכות במקרקעין, או מי שקיבל ממנו הסכמה (תקנה 26). תקנה 36(ו) קובעת מי נחשב בעל זכות: בבית משותף רשום - "כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף" (תקנה 36(ו)(3), בנוסח המשולב באתר נבו), ובבניין שלא נרשם כבית משותף - הבעלים הרשום של החלקה או החוכר, למשל היזם, ולא רוכש שבידו רק הערת אזהרה (תקנה 36(ו)(1)-(2); פירוט בהמשך הפרק).
נציגות הבית, שמכונה בדרך כלל ועד הבית, היא הגוף שבוחרת האסיפה הכללית של בעלי הדירות לניהול הבית (סעיף 65 לחוק המקרקעין, וסעיף 15 לתקנון המצוי).
- הסכמה. בעל הזכות מסכים באשרור מקוון במערכת רישוי זמין או באישור חתום, אחרי שקיבל אפשרות לעיין בבקשה ובצרופות שלה (תקנה 36(א)).
- הודעה למי שלא הסכים. את ההודעה שולח המבקש, לא הוועדה. היא כוללת את מסמכי הבקשה או קישור אליהם ואת הכתובת של רשות הרישוי לשליחת התנגדות, ומציינת שאפשר להתנגד בתוך 15 ימי עבודה ממועד המסירה (תקנה 36(ב)).
- איך מוסרים. במסירה אישית או בדואר רשום עם אישור מסירה, למען של בעל הזכות, ובנוסף בדואר אלקטרוני אם הוא מסר כתובת כזו למבקש (תקנה 36(ג)).
- כשהמען לא ידוע. המבקש מצהיר שעשה מאמץ סביר לאתר אותו, ומפרסם בעיתון את עיקרי הבקשה, את פרטי הזיהוי המקוונים שלה, את מקום העיון ואת מועד ההגשה, ושאפשר להתנגד בתוך 15 ימי עבודה ממועד ההגשה (תקנה 36(ד)).
- הבקשה חייבת להתאים להודעה. בבקרה המרחבית, שבה רשות הרישוי בודקת שהבקשה מתאימה לתכניות ולהנחיות המרחביות, בודקים בין השאר גם שהיא תואמת את ההודעה שנשלחה לבעלי הזכויות (תקנה 40(5)).
- ימים הם ימי עבודה. "יום" בתקנות הרישוי הוא יום עבודה, לא כולל שבתות, חגים וערביהם, ולגבי רשות הרישוי ומהנדס הוועדה לא נספרת גם פגרת הקיץ, 18-31 באוגוסט (תקנה 1, וסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה).
דירה חדשה לפני רישום הבית המשותף - מי חותם על הבקשה
בבניין חדש עובר זמן עד שהבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ועד אז בידי הרוכשים יש בדרך כלל רק הערת אזהרה. בתקופה הזו בעל הזכות במקרקעין, לפי תקנות רישוי הבנייה, הוא מי שרשום בנסח החלקה כבעלים או כחוכר, למשל היזם. זה חל על כל עבודה בדירה שטעונה היתר, כמו סגירת מרפסת או פרגולה במרפסת שאינה פטורה.
- הרוכש אינו בעל זכות. במקרקעין רשומים שאינם בית משותף, בעל הזכות הוא "הבעל הרשום או חוכרו" (תקנה 36(ו)(1)-(2)). רוכש שבידו רק הערת אזהרה עוד לא רשום כבעלים, ולכן, ככלל, אינו בעל זכות.
- מגישים בהסכמת בעל זכות. הרוכש רשאי להגיש בקשה בהסכמת בעל זכות (תקנה 26), ובעל הזכות והרוכש חותמים על הצהרה שכל אחד מהם מסכים להגשת הבקשה בגרסה שהגיש עורך הבקשה (תקנה 33(א)(1)).
- כמה בעלים רשומים. כשבחלקה רשומים כמה בעלים או חוכרים, כל אחד מהם בעל זכות (תקנה 36(ו)(2)): הוא מסכים לבקשה, או מקבל הודעה ויכול להתנגד, כמו שמתואר למעלה.
- ועד הבית לא חותם במקומם. ההוראה שמונה את נציגות הבית המשותף בין בעלי הזכות חלה רק בבית משותף רשום (תקנה 36(ו)(3)). לפני הרישום, חתימה של ועד הבית לא מחליפה את הבעלים הרשום.
- חלוקה שלא נרשמה, ומקרקעי ישראל. כשתכנית לחלוקה חדשה של הקרקע אושרה והחלוקה עוד לא נרשמה, בעל הזכות הוא מי שהיה זכאי להירשם במגרש אילו נרשמה (תקנה 36(ו)(7)). במקרקעי ישראל בעל זכות הוא גם מי שיש לו חוזה חכירה לדורות עם רשות מקרקעי ישראל, אף אם החכירה לא נרשמה (תקנה 36(ו)(5)).
- נסח של החלקה כולה. התקנות דורשות לצרף "נסח רישום במרשם המקרקעין" (תקנה 33(א)(4)), לא נסח של הדירה דווקא, ולכן כשהבית עוד לא נרשם מצרפים את הנסח של החלקה. בעת הגשת הבקשה רשות הרישוי לא רשאית לדרוש מסמכים נוספים על אלה שבתקנות (תקנה 34).
ובצד הקנייני: התקנון המצוי חל כבר לפני הרישום
בצד התכנוני הרוכש עוד אינו בעל זכות, אבל בצד הקנייני הוא כבר בעל דירה: בבית עם שתי דירות או יותר שלא נרשם כבית משותף, מי שזכאי לפי הסכם בכתב להירשם כבעל דירה נחשב בעל דירה, והבית מתנהל לפי התקנון המצוי (סעיפים 77א ו-77ג לחוק המקרקעין).
- האסיפה הכללית. שינוי בדירה שפוגע ברכוש המשותף, כולל החזות החיצונית האחידה כפי שהייתה בגמר הבנייה, טעון הסכמה מראש של האסיפה הכללית (התקנון המצוי, סעיף 2(א)).
- דירה של שכן. שינוי בדירה שפוגע בדירה אחרת, מסכן אותה או עשוי לשנות את ערכה טעון הסכמה מראש של בעליה (התקנון המצוי, סעיף 2(ב)).
- אחריות היזם. בתקופת הבדק המוכר, כלומר היזם, אחראי לאי-התאמה שהתגלתה בדירה, אלא אם הוכיח שהיא נגרמה ממעשה או ממחדל של הקונה (סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות)). לכן קידוח לעיגון לא מבטל את האחריות כולה: היזם פטור רק מאי-התאמה שיוכיח שנגרמה ממנו.
- רישום הבית. היזם חייב לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר משנה מרישום החלוקה והאיחוד של הקרקע או מהעמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם; תקופת עיכוב שהוכיח שנגרם מנסיבות שלא בשליטתו לא נספרת (סעיף 6ב לחוק המכר (דירות)).
התנגדות של שכן: מתי, תוך כמה זמן ועל מה מכריעים
התנגדות להיתר בנייה היא פנייה בכתב של בעל זכות לרשות הרישוי נגד הבקשה להיתר. בעל זכות שקיבל הודעה רשאי להגיש אותה בתוך 15 ימי עבודה מיום שקיבל את ההודעה, ומהנדס הוועדה מעביר העתק למבקש ולעורך הבקשה, איש המקצוע שהכין את הבקשה (תקנות 1 ו-37 לתקנות רישוי הבנייה).
- הכרעה מנומקת. רשות הרישוי חייבת לבחון את ההתנגדות ולהכריע בה בתוך תקופת הבקרה המרחבית, ולשלוח החלטה מנומקת למבקש, לעורך הבקשה ולמתנגד. במסלול הרגיל זה בתוך 45 ימי עבודה מקליטת הבקשה, וגם ההחלטה בבקשה עצמה נשלחת למתנגד (תקנות 42(א) ו-43).
- לפי מה מכריעים. לפי שיקולים תכנוניים שנובעים מהתכניות החלות, מהחוק ומהתקנות, "ועל פי אלה בלבד" (תקנה 45).
- מה התנגדות יכולה להשיג. אחת העילות לסירוב היא שרשות הרישוי קיבלה התנגדות של בעל זכות, ובגללה אי אפשר לאשר את הבקשה כפי שהוגשה (תקנה 44(א)(2)).
- שתיקה במסלול הרגיל. אם רשות הרישוי לא החליטה בתוך 45 ימי עבודה מקליטת הבקשה, רואים את הבקשה כאילו סורבה (תקנה 42(ה)). במסלול המקוצר הכלל הפוך, ולמתנגד יש שם את ההשגה.
- ערר של מתנגד. סעיף 152(א)(1) לחוק נותן זכות ערר לוועדת הערר, בתוך 30 ימים, למי שהתנגדותו לפי סעיף 149 נדחתה, כלומר בבקשה עם הקלה או שימוש חורג. אם גם מתנגד בבקשה רגילה, בלי הקלה, יכול לערור - זו שאלה משפטית שתלויה בנסיבות, ובה כדאי להתייעץ עם עורך דין.
פרסום לציבור: רק בהקלה או בשימוש חורג
פרסום בעיתון, מודעה על הבניין והודעה לשכנים הגובלים נדרשים לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה כשמבקשים הקלה או שימוש חורג (וגם לפני אישור סטייה מתכנית בתשריט חלוקה).
הקלה היא אישור של הוועדה המקומית לסטות מהוראה מסוימת בתכנית, בגבולות שהחוק מתיר (סעיף 147). שימוש חורג הוא שימוש בקרקע או בבניין שונה ממה שהתכנית או ההיתר מתירים, והוועדה המקומית רשאית להתיר אותו (סעיף 146).
בבקשה כזו לא חלות תקנות 33(א)(10) ו-36 על ההסכמה וההודעה לבעלי הזכויות, וההליך עובר לסעיף 149 (תקנה 103 לתקנות רישוי הבנייה). ההחלטה בה היא של הוועדה המקומית, לא של רשות הרישוי.
- עיתונים. שני עיתונים יומיים בעברית, שלפחות אחד מהם נפוץ, ובמקום שיש בו עיתון מקומי שיוצא לפחות פעם בשבוע - גם בו (סעיף 1א לחוק).
- מודעה על הבניין. במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין, לכל אורך התקופה להגשת התנגדויות, ולבקשה מצרפים צילום שלה (סעיף 149(א)(2), תקנה 106(2)).
- הודעה אישית. על חשבון המבקש, לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין שעליהם הוגשה הבקשה, לבעלים ולמחזיקים בקרקע ובבניינים הגובלים, ולמי שלדעת הוועדה ייפגע או עלול להיפגע (סעיף 149(א)(2א)).
- 15 ימים להתנגד. מיום הפרסום בעיתון, ולמי שקיבל הודעה אישית - מיום המסירה (סעיף 149(א)(1)).
- הכרעה. הוועדה המקומית דנה בהתנגדות בתוך 45 ימי עבודה מקבלת חוות הדעת של מהנדס הוועדה, ומודיעה למתנגדים על החלטתה במכתב רשום (תקנה 109, סעיף 149(א)(3)). אם מהנדס הוועדה לא מסר את חוות הדעת בתוך 45 ימי עבודה מקליטת הבקשה (תקנה 108), הוועדה דנה בבקשה ומחליטה בה בתוך 90 ימי עבודה מהקליטה שאחרי הפרסום (תקנה 109(ב)).
- ערר. מתנגד שהתנגדותו נדחתה רשאי לערור לוועדת הערר בתוך 30 ימים. כל עוד הערר לא הוכרע לא יינתן היתר, אלא אם ועדת הערר החליטה אחרת בהחלטה מנומקת (סעיף 152(א)(1) ו-(ב)).
מתי אין פרסום לציבור
- בקשה רגילה שתואמת את התכנית, בלי הקלה: הודעה אישית לבעלי הזכויות לפי תקנה 36, ופרסום בעיתון רק כשהמען של אחד מהם לא ידוע.
- המסלול המקוצר: בקשה עם הקלה או שימוש חורג לא נכנסת אליו (תקנה 3 לתקנות הרישוי המקוצר).
- סטייה מתכנית שהשפעתה מעטה וזניחה, שרשות הרישוי מאשרת בלי הליך של הקלה (סעיף 145(ב)(2)).
- עבודה פטורה מהיתר: אין הליך רישוי בכלל.
יושב ראש הוועדה המחוזית רשאי גם לפטור סוגים של בקשות מסעיף 149 (סעיף 149(ב)-(ג)). העמוד לא עוסק בחובות פרסום מיוחדות שתכנית מסוימת או חוק אחר עשויים לקבוע.
והשלט באתר הבנייה? הוא לא הודעה להגשת התנגדות. בעל ההיתר מציב אותו רק אחרי שניתן אישור תחילת עבודה, כלומר אחרי שיש היתר (תקנה 80).
השגה ברישוי המקוצר - מי רשאי להגיש, מתי ומה היא עוצרת
השגה היא פנייה לוועדת הערר, שמגיש בעל זכות שהתנגד לבקשה במסלול המקוצר, כשרשות הרישוי לא הכריעה בזמן. היא קיימת רק במסלול הזה, רק למי שהגיש התנגדות, ורק כשרשות הרישוי לא החליטה בתוך 25 ימי עבודה מקליטת הבקשה.
מגישים אותה בתוך 10 ימי עבודה מקבלת ההודעה מהמבקש, והיא עוצרת את ההיתר עד שהיא נדחית (סעיפים 145ב(ב)(9) ו-152(א2) לחוק, תקנות 13(ב) ו-22 לתקנות הרישוי המקוצר).
הרישוי בדרך מקוצרת, או המסלול המקוצר, חל על רשימה סגורה של עבודות, עם 25 ימי עבודה להחלטה במקום 45. אם רשות הרישוי לא החליטה בזמן, רואים זאת כהחלטה שהבקשה תואמת את התכניות ואת ההנחיות המרחביות - וזה עוד לא היתר (סעיף 145ב(ב)(1)-(2), תקנה 12(ד)).
- השכנים בתמונה גם כאן. ההסכמה, ההודעה וההתנגדות של תקנות רישוי הבנייה חלות גם במסלול המקוצר, ורשות הרישוי מכריעה בהתנגדות, בהחלטה מנומקת, בתוך 25 ימי העבודה (תקנות 2(ב) ו-13(א) לתקנות הרישוי המקוצר).
- עבודות בבית משותף שנכנסות למסלול. סגירת מרפסת מקורה בחומרים קלים, שאינה מרפסת זיזית; מעלית ב"בניין פשוט"; מרפסת זיזית עד 14 מ״ר ובעומק עד 2.5 מ׳ ב"בניין פשוט"; ממ״ד בבנייה רצופה אנכית מהקרקע; ותוספת על הגג מכוח תכנית כללית לתוספות על גגות (תקנות 42-45 ו-49א).
- אין פרסום לציבור. בקשה עם הקלה או שימוש חורג לא נכנסת למסלול, ולכן אין בו פרסום לפי סעיף 149 (תקנה 3).
- מי רשאי להשיג. רק בעל זכות במקרקעין שלגביהם הוגשה הבקשה (סעיף 152(א2)), ורק אם הגיש התנגדות (תקנה 13(ב)). שכן מחלקה אחרת לא רשאי להשיג.
- ההודעה על הזכות להשיג. אם הוגשה התנגדות ורשות הרישוי לא החליטה בתוך 25 ימי עבודה, המבקש חייב לשלוח לכל מתנגד הודעה שהוא רשאי להגיש השגה לוועדת הערר בתוך 10 ימי עבודה מקבלתה (תקנה 13(ב)).
- מה ההשגה עוצרת. כל עוד יש השגה שלא נדחתה, או שהמועד להגשתה לא חלף, רשות הרישוי לא נותנת את ההיתר והבקשה לא נחשבת להיתר. נדחתה ההשגה - ההיתר ניתן בתוך 5 ימי עבודה (סעיף 145ב(ב)(9), תקנות 21 ו-22(א)).
- על מה משיגים. החוק משאיר לשר לקבוע את ה"מועדים והעניינים" של ההשגה, ותקנה 13(ב) קובעת רק מי רשאי להשיג ומתי. בסעיף ובתקנה האלה לא נקבעה רשימה של עילות להשגה (סעיף 152(א2)).
- הצהרה לא נכונה. היתר שניתן במסלול המקוצר, או בקשה שנחשבה להיתר, בטלים אם הם מבוססים על הצהרה לא נכונה של עורך הבקשה, וההיתר לא היה ניתן אילו ההצהרה הייתה נכונה - בתנאי שלא חלפו חמש שנים (סעיף 250).
| השאלה | התנגדות | השגה |
|---|---|---|
| באיזה מסלול | רגיל ומקוצר | רק מקוצר |
| מי מגיש | בעל זכות במקרקעין שקיבל הודעה | בעל זכות במקרקעין שהתנגד |
| למי | רשות הרישוי | ועדת הערר המחוזית |
| עד מתי | 15 ימי עבודה מקבלת ההודעה | 10 ימי עבודה מקבלת ההודעה, רק כשרשות הרישוי לא החליטה בתוך 25 ימי עבודה |
| מה קורה | הכרעה מנומקת לפי שיקולים תכנוניים; יכולה להביא לדחיית הבקשה | אין היתר עד שההשגה נדחית |
| הבסיס | תקנה 37 לתקנות רישוי בנייה; תקנה 13(א) לתקנות המקוצרות | תקנה 13(ב) לתקנות המקוצרות, מכוח סעיף 152(א2) לחוק; תקנות 21 ו-22(א) |
כמה בעלי דירות צריכים להסכים - לפי סוג העבודה
חוק המקרקעין קובע רוב שונה לכל סוג של עבודה ברכוש המשותף, ואת ההחלטות ברוב מיוחד הוא נותן לבעלי הדירות עצמם, לא לנציגות. הטבלה מסכמת את הכללים העיקריים. תקנון מוסכם, כלומר תקנון שבעלי הדירות קבעו ורשמו, יכול לשנות חלק מהם, ולכן קוראים אותו לפני שמתכננים.
| העבודה | מי מחליט ובאיזה רוב | הסעיף | שימו לב |
|---|---|---|---|
| הרחבת דירה לתוך הרכוש המשותף | בעלי שלושה רבעים מהדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם | חוק המקרקעין, סעיפים 71א ו-71ב(א)(1) | הרחבה היא הגדלה של דירה קיימת שאפשר לקבל לה היתר לפי תכנית בתוקף. אותו רוב מחליט גם על חלוקת זכויות הבנייה לצורך ההרחבה. להחלטה יש הגנות למיעוט (בפרק על שכן שמסרב). |
| ממ״ד או ממ״ק ברכוש המשותף | בעלי 60% מהדירות | סעיף 71ב(א)(1) סיפה; תיקון 37: סעיפים 71ב(א)(2), 71ב(א1) ו-71ד(א) | תיקון 37 (2023) הוסיף: בבית מורכב, אגף או מבנה נחשב לעניין זה בית משותף, בתנאים שבחוק; כשאי אפשר לבנות ממ״ד, אותם כללים חלים על שיפורי מיגון; ותקנון מוסכם לא יכול לבטל את הוראות הממ״ד. |
| מעלית ברכוש המשותף | בעלי שני שלישים מהדירות, באסיפה הכללית | סעיף 59ו | בתנאי שאפשר לקבל היתר, ושאין פגיעה מהותית בדירות, ברכוש המשותף או בחזות. מי שהחליטו על המעלית נושאים בהוצאות ההתקנה, בעלי הדירות בקומת הקרקע פטורים מהן, וכולם משתתפים בתחזוקה ובהפעלה. תקנון מוסכם יכול לבטל את הסעיף. |
| סגירת מרפסת, או שינוי אחר בדירה שפוגע ברכוש המשותף או בחזות האחידה | הסכמה מראש של האסיפה הכללית, ברוב דעות | התקנון המצוי, סעיף 2 | חל כשאין תקנון רשום או כשהוא שותק בעניין (סעיף 64). האם סגירה מסוימת פוגעת בחזות תלוי בעובדות. שינוי שפוגע בדירה אחרת דורש גם את הסכמת בעליה. אם הסגירה לוקחת חלק מהרכוש המשותף - חלים כללי ההרחבה או ההצמדה. אם היא מנצלת זכויות בנייה - הרוב תלוי בנסיבות, וזו שאלה לעורך דין. |
| הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, בתקנון | כל בעלי הדירות | סעיפים 62(א) ו-55(ג) | שינוי אחר בתקנון - ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אי אפשר להצמיד חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים שמשמשים את כל בעלי הדירות. |
| גג: דוד שמש | לא נדרשת הסכמה, בתנאים שבחוק | סעיף 59א | אם הגג לא מספיק לדוד שמש לכל דירה, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות האחרים, והמפקח רשאי להתיר כשהסירוב בלתי סביר (סעיף 59א(ב)). |
| גג: מתקן סולארי משותף | בעלי שני שלישים מהדירות, באסיפה הכללית | סעיף 59ט(ב) | - |
| גג: מתקן סולארי של בעל דירה אחד | לא נדרשת הסכמה, עד החלק היחסי שלו | סעיף 59י(א) | הודעה מוקדמת של 45 ימים לנציגות ולכל בעלי הדירות. |
| גג שהוא רכוש משותף: בנייה שמגדילה דירה | כמו בהרחבה: שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף | סעיפים 52, 71א, 71ב ו-59י(ה) | הגג נמנה בחוק עם הרכוש המשותף, ולכן הגדלת דירה על הגג היא הרחבה לתוך הרכוש המשותף. סעיף 59י(ה) מזכיר במפורש החלטה לפי סעיף 71ב על הרחבת דירה על גג הבית המשותף. |
הרוב לממ״ד ולממ״ק הוא 60%, וכך גם לחלק מהתאמות הנגישות לאדם עם מוגבלות (סעיף 59ג). למעלית הרוב הוא שני שלישים מהדירות (סעיף 59ו). הרוב של 60% לממ״ד קיים בחוק מאז 2008 (תיקון 28); תיקון 37 משנת 2023 לא שינה את השיעור, אלא הוסיף את שלושת הכללים שבטבלה.
איך מחליטה האסיפה הכללית
האסיפה הכללית היא האסיפה של כל בעלי הדירות בבית. לפי התקנון המצוי, היא מחליטה ברוב דעות, וכל דירה היא קול אחד.
המניין החוקי, כלומר כמה צריכים להשתתף כדי שהאסיפה תוכל להחליט, הוא בעלי מחצית הדירות, ובאסיפה שנדחתה לשעה אחרת באותו יום - כל מספר, אם נקבע כך בהודעה. ההודעה על אסיפה נשלחת לפחות 4 ימים מראש, ובעלי שליש מהדירות רשאים לדרוש לכנס אסיפה (התקנון המצוי, סעיפים 6-8, 12 ו-13).
ועד הבית: מה הוא יכול לאשר ומה לא
ועד הבית (בחוק: נציגות הבית המשותף) מנהל את הבית, אבל לא מחליט במקום בעלי הדירות על עבודות שדורשות רוב מיוחד.
הנציגות פועלת בשם כל בעלי הדירות בכל עניין שנוגע להחזקה התקינה ולניהול של הבית, כולל חוזים והליכים משפטיים (סעיף 69 לחוק המקרקעין). היא נבחרת באסיפה הכללית, יש בה אחד עד חמישה חברים, והיא מחליטה ברוב (סעיף 65, וסעיף 15 לתקנון המצוי).
- החלטה ברוב מיוחד שייכת לבעלי הדירות. מעלית ומתקן סולארי משותף - החלטה "באסיפה הכללית" של בעלי שני שלישים מהדירות; הרחבה וממ״ד - החלטה של "מי שבבעלותם" שיעור מסוים מהדירות; הצמדה בתקנון - כל בעלי הדירות. אף אחד מהסעיפים האלה לא מסמיך את הנציגות להחליט לבדה (סעיפים 59ו, 59ט, 62(א) ו-71ב).
- כתובת להודעות. מי שמתקין מתקן סולארי על הגג בחלקו היחסי שולח הודעה מוקדמת של 45 ימים לנציגות ולכל בעלי הדירות (סעיף 59י), ובעל דירה שמבקש לבצע התאמת נגישות שולח לנציגות הודעה 40 ימים מראש (סעיף 59ג).
- תביעה. הנציגות, כמו כל בעל דירה, רשאית לתבוע אצל המפקח על רישום מקרקעין (סעיף 73).
והחתימה על הבקשה להיתר?
חתימה של ועד הבית לבדו לא בהכרח מספיקה. תקנה 36(ו)(3) מונה בבית משותף את "כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף" כבעלי הזכות, אבל אם חתימה של הנציגות לבדה מספיקה כהסכמה לבקשה, ובאיזו עבודה, תלוי בנסיבות, ולפני שמסתמכים עליה כדאי לבדוק עם עורך דין.
בכל מקרה היא לא מחליפה את הרוב שחוק המקרקעין דורש לעבודה עצמה.
ובבניין חדש שעוד לא נרשם כבית משותף, ההוראה הזו לא חלה: בעל הזכות הוא הבעלים הרשום של החלקה, למשל היזם, וחתימה של ועד הבית לא מחליפה אותו.
שכן שמסרב: מה אפשר לעשות
סירוב של שכן אחד לא עוצר החלטה שהחוק מסתפק בה ברוב, ולכן קודם בודקים איזה רוב העבודה צריכה. ברוב העבודות שבטבלה לא נדרשת הסכמה של כולם: 60% מהדירות לממ״ד, שני שלישים למעלית, שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף להרחבה.
הסכמה של כולם נדרשת להצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה בתקנון, אבל בהרחבה ובממ״ד החוק מאפשר להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמיד אותו לדירה גם ברוב (סעיף 71ב).
בצד הקנייני
- מקבלים החלטה. בעלי שליש מהדירות רשאים לדרוש לכנס אסיפה כללית, וההודעה עליה נשלחת לפחות 4 ימים מראש (התקנון המצוי). בהרחבה ובממ״ד ההחלטה היא של בעלי הדירות ברוב שבחוק, ובמעלית - באסיפה הכללית.
- השכן יכול לתבוע. בעל דירה שמתנגד להחלטה על הרחבה או על ממ״ד, וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לתבוע אצל המפקח על רישום מקרקעין בתוך 30 ימים מיום שקיבל את ההחלטה. המפקח רשאי לבטל את ההחלטה, לשנות אותה או לקבוע לה תנאים (סעיף 71ג).
- התביעה לא עוצרת את הבנייה. הפנייה למפקח, כשלעצמה, אינה עילה לעכב את ביצוע ההרחבה, אלא אם המפקח הורה אחרת (סעיף 71ג(ה)).
- הגנות למיעוט. החלטת הרחבה לא יכולה לפגוע בזכויות הבנייה היחסיות של אף בעל דירה, מי שהרחיב נחשב כמי שהסכים להרחבה דומה של האחרים, ומי שדירתו מורחבת מעבר לחלקו משלם תשלומי איזון; אם אין הסכמה על הסכום, קובע אותו שמאי מקרקעין (סעיף 71ב(ב)-(ז)).
- מעלית ונגישות. המפקח רשאי לבטל גם החלטה על מעלית, לשנות אותה או לקבוע לה תנאים, כולל פיצוי (סעיף 59ו). בהתאמות נגישות התביעה מוגשת בתוך 30 ימים, והיא לא עוצרת את העבודה אלא אם המפקח הורה כך (סעיף 59ג).
- סכסוך אחר. סכסוך על זכויות וחובות לפי התקנון מוכרע אצל המפקח, ובהסגת גבול התובע בוחר בין בית המשפט למפקח. כל בעל דירה, וגם הנציגות, רשאים לתבוע, ועל החלטת המפקח אפשר לערער לבית המשפט המחוזי (סעיפים 72-74 ו-77).
בצד התכנוני
- מגישים בלי החתימה שלו. הוא מקבל הודעה במסירה אישית או בדואר רשום, ולבקשה מצרפים את העתק ההודעה (תקנות 33(א)(10) ו-36).
- הוא יכול להתנגד. בתוך 15 ימי עבודה, ורשות הרישוי מכריעה לפי שיקולים תכנוניים בלבד (תקנות 37 ו-45). במסלול המקוצר, אם רשות הרישוי לא הכריעה בתוך 25 ימי עבודה, הוא רשאי להגיש השגה.
מה ההליכים האלה לא עושים
- תביעה אצל המפקח לא עוצרת לבדה הרחבה או ממ״ד, והיא לא חלק מההליך של היתר הבנייה.
- היתר בנייה לא מחליף את הרוב שחוק המקרקעין דורש, והחלטה של בעלי הדירות לא מחליפה היתר.
פטור מהיתר בבית משותף לא פוטר מהסכמות
פטור מהיתר חוסך את הליך הרישוי, אבל לא את חוק המקרקעין. לפי תקנות הפטור, עבודה של בעל זכות פטורה רק אם הוא רשאי לבצע אותה מכוח הזכות שלו (תקנה 2(1)).
הפטור לא משמש הגנה מפני תביעה אזרחית נגד מי שהקים, ביצע או משתמש, ואינו גורע מחובה של בעל זכות לפי כל דין (תקנה 4).
- ממ״ד בפטור. הפטור חל רק על דירה בלי ממ״ד בבניין של עד שתי קומות מעל הקרקע, או על דירה שאין מעליה או מתחתיה דירה. זו הוראת שעה, כלומר הסדר זמני: נכון ל-29.09.2026 היא בתוקף עד 26.10.2026, ובקשות שהוגשו לפיקוד העורף עד אז ממשיכות להיות מטופלות לפיה (תקנות 30א-30ו לתקנות הפטור).
- ממ״ד על רכוש משותף. לפי מינהל התכנון, ממ״ד בפטור שנבנה על רכוש משותף מחייב את ההסכמות שבחוק המקרקעין, וזה תנאי גם לפטור. לפי פיקוד העורף, עורך הבקשה אחראי לקבל את כל ההסכמות הנדרשות.
- פאנלים סולאריים. מתקן פוטו-וולטאי על הגג פטור מהיתר עד 700 קילוואט, בתנאים. בבית משותף עדיין חלים כללי חוק המקרקעין: מתקן משותף - שני שלישים מהדירות באסיפה הכללית, ומתקן של בעל דירה אחד - בחלקו היחסי, בהודעה מוקדמת של 45 ימים (סעיפים 59ט-59י).
- סגירת מרפסת אינה פטורה. החוק מוציא מחובת ההיתר "שינוי פנימי" בדירה, כלומר שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין ואינו פוגע בחזית, במראה, בשלד או ברכוש המשותף (סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבנייה). סגירת מרפסת לא עומדת בזה, וגם תקנות הפטור לא פוטרות אותה, ולכן היא טעונה היתר.
פטור מהיתר בנייה - מה נכלל ומה לא · אישור פיקוד העורף לממ״ד · תכנון ממ״ד
היתר בנייה בבית משותף - שאלות נוספות
השכן לא חותם - אפשר להגיש?
חייבים את כל השכנים לסגירת מרפסת?
מה עושים כשהשכן מתנגד לממ״ד?
ועד הבית יכול לאשר מעלית בלי כולם?
מה ההבדל בין התנגדות להשגה?
כמה זמן יש לשכן להתנגד?
מתי יש פרסום בעיתון?
היתר בנייה מחייב את השכנים?
אפשר לבנות בפטור בלי הסכמת השכנים?
ועד הבית יכול לחתום על הבקשה להיתר במקום כל הדיירים?
שכן מהבניין הסמוך מקבל הודעה על הבקשה?
המידע בעמוד כללי, ומבוסס על נוסח החוקים והתקנות ועל פרסומי מינהל התכנון, משרד המשפטים ופיקוד העורף, נכון ל-12.10.2026. הוא אינו ייעוץ משפטי, ואינו מחליף פנייה לעורך דין, לוועדה המקומית או למפקח על רישום מקרקעין.
מקורות:
- תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016 - נוסח משולב, כולל תקנה 36(ו) (נבו)
- תקנות התכנון והבנייה (הליך רישוי בדרך מקוצרת), התשע״ז-2017 (נבו)
- תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד-2014 (נבו)
- חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965 (נבו)
- חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, כולל התקנון המצוי (נבו)
- חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973 (ויקיטקסט)
- חוק המקרקעין (ויקיטקסט)
- חוק המקרקעין (תיקון מס׳ 28), התשס״ח-2008 - ספר החוקים
- חוק המקרקעין (תיקון מס׳ 37), התשפ״ד-2023 - ספר החוקים
- מינהל התכנון - טיפ שבועי: בעלי זכויות במקרקעין
- מינהל התכנון - שלבי בקשה להיתר במסלול המלא
- מינהל התכנון - שלבי בקשה במסלול המקוצר
- מינהל התכנון - שאלות ותשובות ברישוי הבנייה
- מינהל התכנון - הגשת ערר לוועדת ערר לתכנון ובנייה
- מינהל התכנון - הוספת מרחב מוגן
- מינהל התכנון - שאלות ותשובות להוראת השעה לממ״ד בפטור
- פיקוד העורף - הנחיות מעודכנות להוראות השעה, יולי 2025
- משרד המשפטים - תביעות למפקח על רישום מקרקעין
- משרד המשפטים - תדריך לאזרח (המפקח על רישום מקרקעין)
מאת איליה סדצקי, הנדסאי בניין רשום מ.ר 35825 · עודכן: 12.10.2026
מתכננים עבודה בבית משותף?
אנחנו מטפלים בצד ההנדסי של הבקשה: תכנון הקונסטרוקציה, חישובים סטטיים ונספח יציבות, ואישורים הנדסיים בחתימת מהנדס רשוי או הנדסאי רשום, לפי מה שסוג העבודה מחייב.